Brownfieldy jako příležitost pro bydlení a experiment

Přinášíme text, který vyšel ve sborníku Konference Brownfieldy 2023. Celý sborník si lze stáhnout zde: https://bit.ly/3QjIpCq

Brownfieldy jako příležitost pro bydlení 

Je možná pravý čas změnit náhled na brownfieldy pouze jako na potenciálně volné plochy vhodné pro standardní development. Přistupovat k jejich rozvoji shodně jako ke greenfieldům by přinášelo stále stejnou typologii, stejné ověřené materiály, stejnou formu realizace a organizace celého procesu a financování, a tím i stejného zákazníka.

V době, kdy schopnost dosáhnout na vlastnické bydlení je vzhledem k celkové ekonomické situaci a možnostem financování pro stále větší část obyvatel téměř mizivá, je dle mého názoru právě ten okamžik, kdy nastal čas pokusit se o revizi alespoň některých tradičních přístupů k transformaci brownfieldů. Před námi leží příležitost vybočit ze zažitých schémat a postupů a učinit „leap of faith“ – krok důvěry směrem k novým možnostem bytového developmentu. Nejen nedávná doba pandemie a následná válka na Ukrajině a s ní související energetická krize nám otevřely oči v tom, že stavět pouze na zažitých jistotách a zvycích je dlouhodobě neudržitelné. Vyzkoušeli jsme si, že se musíme jako společnost učit reagovat téměř ze dne na den a musíme se dokázat velmi rychle adaptovat na novou situaci a nové podmínky. Připusťme tedy, že se neustálá proměna a zrychlující dynamika vývoje v naprosté většině oblastí života stávají jedním z klíčových paradigmat a schopnost flexibility a schopnost adaptovat se na proměnu podmínek je právě ta nová jistota a síla, kterou v těchto nejistých dobách hledáme. Právě brownfieldy jsou prostorem pro experiment, kde takový přístup můžeme testovat a realizovat, a možná tak najít nové možnosti a nastavit nový směr nejen z „bytové krize“. Začněme je tedy vnímat jako příležitost právě pro hledání nových cest a řešení. 

A experiment s bydlením 

V současné době s probíhající rekodifikací stavebního práva a podmínek pro výstavbu se zároveň nabízí příležitost k revizi přístupu k parametrům samotného bydlení a výstavbě na brownfieldech obecně.

Přemýšlejme o transformačních územích jako o „státu ve státě“, kde se teprve hledají inovativní pravidla pro výstavbu a novou společenskou dohodu o podobě jejich využití, jak je to obvyklé v zahraničí. Není právě to ta správná cesta, jak prověřit a revidovat doposud zažité konvence a podmínky pro výstavbu a její financování? Kriticky pohlédnout na často velmi omezující pravidla a buď si opravdu potvrdit jejich smysl a nezbytnost nebo je posunout dále a otestovat je při realizaci konkrétních projektů transformace území. Zvláště v územích ve veřejném vlastnictví bychom měli tento experiment umožnit. Pro taková území může vzniknout základní legislativní a procesní rámec, který umožní hledat a testovat nová řešení vždy specificky pro dané území. 

Revize dosavadních stavebních pravidel a norem je prvním důležitým krokem. Paralelně s ním je potřeba hledat a prověřovat nové typologie, nové formy vlastnictví a užívání prostor a v neposlední řadě i formy financování a nové modely realizace transformace jako takové.

Klíčem ať je zachování flexibility a schopnosti adaptability navrhovaných řešení. To nechť je tesáno do kamene, aby i budoucí generace věděly, že strach ze změny, lpění na již vyprázdněných zvycích a postupech není cestou k řešení problémů a k pozitivnímu rozvoji. Vysoký počet a stav stávajících transformační území ve městech a v krajině je na jedné straně velkou zátěží a problémem, ale současně i velkou příležitostí. Jsou také důkazem, že bychom neměli podléhat dojmu, že to, co jsme jednou vytvořili a nastavili bude v nezměněné podobě fungovat na vždy. Okolnosti jednoznačně ukazují, že je čas na změnu. Množství rigidních a ve své podstatě proti rozvojových strategických a územních plánů, které doposud, často velmi formalisticky, vznikají, je jen další ilustrací obav ze změny a současně neochoty správně vyhodnocovat konkrétní situaci a možnosti řešení. Je to paradox zejména v době, kdy máme k dispozici neuvěřitelné a stále geometricky rostoucí množství dat a informací a současně se nám nabízejí stále nová a mnohem pokročilejší technologická řešení. Měli bychom tedy být schopni problémová území řešit mnohem efektivněji.

Náchod jako příklad vykročení k experimentu Město Náchod jednu takovou příležitost k experimentu využilo. Vypsalo dvoufázovou architektonicko-urbanistickou soutěž, kde vybrali partnera, s kterým dále zpracovávali transformaci území nazvané Tepna Náchod. Na výsledky soutěže navazovalo zpracování územní studie. Paralelně byla zpracována ověřovací ekonomická studie, která ověřila proveditelnost navrženého rozvoje a nastínila strategii dalších kroků k jejímu naplnění, tedy zejména optimální ekonomický model, ale také model realizace výstavby, a to včetně parametrů pro spolupráci veřejného a soukromého sektoru a pravidel pro výběr partnerů pro rozvoj území.

Udržitelným přístupem je nespoléhat jen na veřejný sektor. Role města / veřejného sektoru je koordinovat svůj rozvoj, proto by mělo být schopno formulovat pravidla a dohody s partnery z řad soukromého sektoru, kteří mají know-how, kapacity a schopnosti záměry realizovat. 

Právě pro město Náchod jsme pracovali se čtyřmi základními modely realizace s různou mírou zapojení a spolupráce veřejného a soukromého sektoru. Výsledkem byla jejich kombinace pro řešené území, která byla formulována do třech scénářů rozvoje – soukromý, veřejný a kombinovaný. Ty byly vyhodnoceny a položeny vedle sebe a nebylo překvapením, že právě nastavení kombinovaného přístupu bylo nejefektivnější pro realizaci transformace. V území je navrhováno jak bydlení s tržními parametry, tak dostupnější družstevní bydlení s možností určovat podmínky pro výběr družstevníků a realizovat tak bytovou politiku města.

Hlavní výhodou scénáře je vyvážený poměr mezi využíváním standardních procesních postupů v rámci developmentu a zároveň iniciace dostupnější družstevní výstavby v rámci řešeného území. V českém prostředí je limitovaný počet družstevních developerů a nové zkušenosti s tímto modelem jsou menší. Proto je vhodné je právě na brownfieldech ve veřejném vlastnictví prověřovat, testovat a získávat nové zkušenosti. Díky správné kombinaci realizačních modelů a stanovení správných a proveditelných parametrů udržitelnosti dokáže město koordinovat transformaci těchto území a zároveň flexibilně reflektovat proměnu ekonomických a sociálních podmínek v čase. Díky adaptabilním principům řešení a vlastní výstavby by mělo být schopno reagovat i na změněné potřeby obyvatel. Výstavba má dnes ale také mnoho regulativů, které jdou proti ekonomické proveditelnosti. Například 20 % celkových investičních nákladů v tomto scénáři představovalo podzemní parkování dle obecně technických požadavků. To je alarmující číslo, které by nás skutečně mělo nutit přehodnotit některá dosavadně platná pravidla a umožnit experiment právě ve výstavbě nových čtvrtí v rámci brownfieldů. I to je jedna z možností, jak umožnit lepší dostupnost bydlení. 

Tábor posouvá experiment dále 

Obdobným příkladem transformace je nová městská čtvrť Dvorce ve městě Tábor. Jedná se o stejný proces skrze urbanistickou soutěž město vybralo partnera pro rozvoj území. Vítěz soutěže Norma Architekti zpracovali územní studii a 4ct zpracovalo komplexní analytickou, ekonomickou a strategickou studii, obě tyto studie jsou podkladem pro další rozvoj území.

Pro Tábor 4ct navrhlo obdobný kombinovaný model realizace výstavby, nicméně zde pokročili ještě dále než Náchod – společně s architekty Norma přinesli do území experiment s typologií bydlení pro potenciálně nové skupiny obyvatel. Navrhli „rostlé“ stavební bloky s vysokou hustotou, které umožňují realizaci velkorysého veřejného prostoru parku, který integruje ekologické principy a udržitelnost.

Právě tento experiment se může stát klíčovým iniciačním bodem pro zvrácení negativního demografického vývoje v Táboře. Může se stát také základem pro novou identitu města Tábor, která vychází nejen z bohaté historie, ale také z pohledu do budoucnosti a hledání nových podob bydlení. Navržené modely realizace jsou zde rozšířeny o model „dlouhodobého partnera“, kdy město hledá zkušeného, ekonomicky silného partnera, kterému dá k dispozici pozemky s připraveným projektem rezidenční výstavby a uzavře dohody o výši nájmů a budoucím výběru nájemníků. Jedná se tedy o ještě diverzifikovanější, a tedy i udržitelnější způsob realizace transformace území. 

Město umí připravit území, banka financovat a investovat, developer stavět 

Pro obě města a oba doporučené scénáře je potřeba doplnit kontext – vzhledem k finanční situaci, cenám stavebních prací a stavu trhu v obou městech se při nastavených ekonomických parametrech dostáváme na hranici ekonomické realizovatelnosti výstavby. Zásadní je tedy do diskusí o rozvoji území zapojit i soukromé subjekty, jejich vstup do realizace vybraných území skrze „soukromý“ obchodní model prodeje bydlení dokáže částečně kompenzovat ekonomickou neefektivitu realizace dostupného nájemního bydlení. Pro přípravu a realizaci území musí města využít vícezdrojové financování – rozpočet města, dotační tituly, úvěrové financování, ale i spoluúčast soukromého sektoru. Jedině vytvoření partnerství a spolupráce soukromého a veřejného sektoru je cestou ke schopnosti přeměnit brownfieldy na funkční, dostatečně adaptabilní a udržitelné městské prostředí a nabídnout tak nová místa pro kvalitní život. 

Brownfieldy jako příležitost k revizi přístupu – buďme adaptabilní a flexibilní 

Co z toho tedy vyplývá?
Umožněme proměnu věcí a přístupu, buďme inovativní a připusťme změnu, posilme svoji schopnost adaptability v čase a nelpěme na přežitých konvencích a pravidlech, která nás limitují a zejména investujme dostatek energie a prostředků do dostatečného rozvoje. Problémy a tenze jsou vždy důsledkem nedostatku.

Brownfieldy jsou příležitostí pro transformaci myšlení, překonání konvencí, transformaci společenské dohody o potřebnosti rozvoje – transformaci našich měst do odolných, udržitelných a adaptabilních sídel, které mají pozitivní dopady nejen na prostředí, ale primárně na řešení potřeb a zdraví lidí.

Autor: Tomáš Ctibor