Jak zajistit proveditelnost transformace brownfielduPřinášíme text ze sborníku konference Brownfieldy 2022. Originální text naleznete zde ➜ https://bit.ly/transformacebrownfieldu
V předchozím ročníku konference Brownfieldy a následně vydaném sborníku jsem se zaměřil na nezbytnost využití dat a nových digitálních nástrojů pro primární analýzu a modelaci budoucího rozvoje území. V letošním roce bych rád více rozvinul jedno klíčové téma, a to ekonomickou a procesní proveditelnost transformace území ve vlastnictví veřejného sektoru. V posledním roce narážíme v různých městech na opakující se situaci, která je v mnoha ohledech velmi podobná a je tedy možné ji do jisté míry zobecnit. Konkrétně se jedná o rozvojové projekty v Ostravě, Táboře, Břeclavi, Karlových Varech nebo v Chabařovicích. Ve všech případech jde o přípravu transformace a rozvoje území převážně ve vlastnictví města. Pro rozvoj území existují různě detailní koncepce a města řeší otázku, jakým způsobem rozvoj realizovat.
Se zvyšujícími se cenami za bydlení ve větších městech, především v Praze a Brně, se menší města stávají pro čím dál více lidí alternativou pro bydlení a život za přívětivějších a dostupnějších finančních podmínek. Ceny bytových novostaveb v těchto územích se v průměru stále pohybují pod magickou hranicí sto tisíc korun za m2, oscilují mezi 75 – 90 000 Kč/m2 nového bytu. Zásadní je, že při udržení těchto ekonomických parametrů na straně výnosů a zachování adekvátních hladin na straně nákladů, může být investice do výstavby v těchto městech rentabilní a ekonomicky proveditelná.
Území, která řešíme, jsou z pravidla součástí existujících urbánních struktur a velmi často se nacházejí v klíčových pozi-cích pro budoucí vývoj celého města. Jsou buďto součástí jejich center nebo na ně přímo navazují. To je zásadní zejména při nastavení parametrů intenzity budoucího rozvoje, kdy v těchto centrálně položených územích by měla převažovat vyšší míra využití. Významnou roli hraje dopravní dostupnost klíčových center aglomerací individuální a hromadnou dopravou, tedy i dostupnost pracovních příležitostí a možností vzdělání.
Dalším klíčovým faktorem při hledání úspěšného řešení rozvoje v těchto územích je hledání konceptů bydlení, které budou schopny nabídnout stejnou, respektive lepší alternativu oproti samostatnému rodinnému domu mimo město. Tento trend je zřejmý ve všech námi řešených případech, města samotná přicházejí o své obyvatele, kteří se stěhují za hranice těchto měst.
Co mají tato území také společné, je snaha municipalit hledat kvalitní koncepty a řešení rozvoje, a to nejčastěji formou architektonické nebo urbanistické soutěže. To, že si postupně tento nástroj pro hledání podoby nových čtvrtí, budov nebo veřejných prostranství osvojujeme, je v mnoha ohledech velmi dobrá zpráva. Česká komora architektů poskytuje municipalitám bezplatnou odbornou spolupráci při vyhlašování soutěží, dokonce vznikl manuál, jak při vyhlášení soutěží správně postupovat. Lze tedy říci, že v tomto ohledu jsme již v tuzemsku dostatečně zkušení a „soutěžit“ začíná být běžnou praxí.
Vyhlášením výsledků soutěže to ovšem nekončí, ba právě naopak. Právě to, co by mělo následovat, bývá však mnohým představitelům měst nejasné. Ve většině případů se ekonomická a procesní proveditelnost řeší až ve fázi po vyhlášení výsledků soutěže, a to může vést k nutnosti výrazných zásahů do vybrané koncepce a někdy až k nerealizovatelnosti projektu. Současně je potřeba hledat různé formy spolupráce mezi veřejným a soukromým sektorem a nastavovat podmínky a parametry tak, aby došlo opravdu k realizaci vysoutěženého návrhu a výsledek přinesl po všech stránkách kvalitní prostředí pro jeho uživatele.
Co nám tedy chybí?
Obecně tu chybí systematická podpora při přípravě území, a to nejen metodicky, ale i finančně, tedy formou dotací na zpracování analytických a koncepčních podkladů. Pro mnohé municipality je to v mnoha případech, vzhledem k rozsahu řešených území, velká až neúnosná zátěž pro jejich rozpočty. Politická reprezentace je tak postavena do situace, kdy si musí obhajovat často nadměrné zatížení rozpočtu pro přípravu rozvoje těchto území.
Kromě prověření, zda je vítězný návrh ekonomicky proveditelný, je také nutné definovat jasné parametry pro vyjednávání s budoucími partnery a vytvořit jasnou strategii se všemi navazujícími kroky. Právě s těmito kroky jsme v posledním roce začali pomáhat ve výše zmíněných městech. Hlavním tématem je otázka, jak navázat na ukončenou soutěž a díky tomu úspěšně realizovat vítězný návrh. To, co by mělo následovat po ukončení soutěže, lze rozdělit na tři základní skupiny:
Analýza území
- Tedy zejména analýza existujících podkladů a vstupů, prostudování a posouzení dokumentace vítězného návrhu. Strukturace území, tedy jeho rozdělení na zóny a celky, které umožní nastavovat různé možnosti financování, partnerství v projektu a časovou podmíněnost, a to včetně zachovaní dostatečné flexibility v průběhu realizace.
- Základní analýza stavu a potenciálu řešeného území, zejména s ohledem na jeho vybavenost, limity a důležité kontexty.
- Základní tržní analýza, která musí ověřit aktuální situaci na místním trhu a jeho zasazení do širšího kontextu tak, aby bylo možné správně nastavit agregované ceny jak na straně výnosů, tak nákladů, pro následné ověření ekonomické proveditelnosti.
- Analýza rizik projektu, tedy zejména z hlediska technické, právní a ekonomické proveditelnosti.
- A v ideálním případě i vytvoření základního informačního 3D modelu BIM, který umožní sledovat a vyhodnocovat záměr po celou dobu jeho přípravy a realizace.
Ekonomické ověření
- Základní ekonomické posouzení návrhu na základě výsledků tržní analýzy a ověření jeho realizovatelnosti.
- Příprava obchodního a finančního modelu rozvoje území, tedy ověření vhodných způsobů realizace od jednotlivých částí projektu až po celek, tedy i metod a zdrojů financování. Stanovení parametrů, podmínek a pravidel pro výběr partnerů/investorů, na jejichž základě může být zahájeno jejich hledání.
Strategie rozvoje
- Příprava celkové strategie rozvoje území.
- Návrh postupné etapizace a doporučení pro další postup při přípravě realizace.
- Návrh postupu při řízení přípravy a následné realizace projektu.
Při přípravě transformace brownfieldů je dobré si uvědomit, že samotné vypsání architektonické soutěže ještě nezaručuje realizovatelný výsledek. Výstavbě by měla předcházet zevrubná odborná analýza, která prověřuje všechny aspekty popsané výše. Ač se to může zdát jako hodně kroků navíc, ve výsledku má takto prověřený a připravený projekt nejen mnohem větší šanci na realizaci, ale je také z dlouhodobého hlediska více udržitelný a bude lépe odpovídat potřebám budoucích uživatelů. Společnost 4ct aktuálně s fází takzvaně „po soutěži“ pomáhá ve všech výše zmíněných městech.
I v této oblasti je potřeba hledat nové formy a přístupy a je zde velký prostor pro moderní a inovativní řešení. V dnešní extrémně dynamické době je to dle mého názoru nutnost a pouze s tradičními postupy si dlouhodobě nevystačíme. Věřím, že i tento přístup se postupně zařadí mezi běžně využívané nástroje při plánování měst, zejména při přípravě transformace brownfieldů. Obdobně jako se běžnou praxí stávají architektonické nebo urbanistické soutěže.
