Budoucí rozvoj širšího centra Karlových VarůPoblíž centra Karových Varů se nachází nevyužívaný brownfield, který má příležitost stát se hlavní rozvojovou páteří města. Území je výborně dopravně dostupné, blízko administrativní i lázeňské části města a v jeho okolí se nachází bohatá nabídka obchodů, služeb občanské i veřejné vybavenosti. Spolu s architekty z kanceláře Jiran a partner architekti, s dopravním inženýrem Ing. Jiřím Oboznenkem a s Kanceláří architekta města jsme vypracovali územní studii, která je doplněna o ekonomické posouzení navrženého řešení.
Tým 4ct se zabýval zejména expertním poradenstvím, které se týká budoucího rozvoje území, posouzení možné maximalizace využití území za stanovených regulačních podmínek, určení teoretické hodnoty budoucího rozvoje a definování hodnoty předmětného pozemku ve vazbě na předpokládaný navržený rozvoj území v různých scénářích/variantách.
Celý dokument slouží jako podklad pro rozhodování politické reprezentace. Město tedy získalo dokument, který mu říká, jak řídit následující proces rozvoje, jaké finanční náklady je potřeba vynaložit, jak má vypadat majetková směna a mnoho dalších konkrétních kroků.
Co jsme všechno zjistili?
1) Pomocí vícekriteriální analýzy jsme posoudili 3 varianty umístění integrovaného dopravního terminálu a vyhodnotili, že nejvhodnější poloha terminálu je v místě ulice Varšavská. Vícekriteriální analýza je metoda, jenž posuzuje všechny uvažované parametry a hodnotí je co nejvíc objektivně. A i když je založena na subjektivním hodnocení jednotlivých parametrů tak v celkovém hodnocení je výsledek velice přesný s nízkou odchylkou.
2) V Analýze stavu a potenciálu jsme vyhodnotili, že území má vynikající předpoklady pro umístění nové zástavby a že není v Karlových Varech vhodnější lokalita pro velký rezidenční projekt. To je dáno především výbornou dopravní dostupností, přítomností všech možných obchodů, služeb, školství a krajiny. Také jsme vyhodnotili, že přestavba tohoto území pomůže městu napravit neduhy města, např. pomůže zkvalitnit klíčová veřejná prostranství v centru města, přinese nabídku bydlení, která se stane konkurencí k rodinným domům za městem či pomůže propojit lázeňské centrum se čtvrtí Rybáře.
3) V analýze rizik jsme vyhodnotili, že i když má místo mnoho kladných aspektů, tak pokud se městu a kraji nepodaří zvrátit trend odlivu obyvatelstva, tak se špatná ekonomická perspektiva promítne i do tohoto místa a rozvoj může být zbrzděn či omezen pouze na nutně potřebné stavby (tzn. pouze dopravní terminál s dopravní restrukturalizací). Dále jsme upozornili na podpůrné dotační programy a na v některých místech složité majetkoprávní vztahy.
4) V návrhové části jsme definovali jednotlivé časové horizonty výstavby (krátkodobý 3-7 let až dlouhodobý 50+ let) a ohodnotili jsme ekonomickou náročnost jednotlivých staveb. Např. výstavbu dopravního terminálu jsme v minimální variantě ohodnotili na 300 milionů Kč, na kterou bude však pravděpodobně možné čerpat až 85 % uznatelných nákladů z dotací EU.
5) Navrhli jsme konkrétní majetkoprávní uspořádání pozemků i s návrhem na vyřešení problematických majetkových vztahů v místě Dolního nádraží.
6) Dále jsme definovali harmonogram přípravy klíčových staveb a definovali jednotlivé kroky, které je nutné před započetím výstavby realizovat. Na projekt dopravního terminálu jsme doporučili uspořádat architektonickou soutěž.
7) V poslední části jsme doporučili ustanovit pracovní skupiny rozvoje území, ve které by hlavním hybatelem byl KAM KV.
